La présence d’occupants sans droit ni titre n’empêche pas nécessairement toute vente. Elle modifie en revanche l’accès, la valeur, les vérifications et les conditions que le notaire devra encadrer.
À qui s’adresse cette solution ?
Aux propriétaires qui ne peuvent plus commercialiser normalement leur bien, aux héritiers qui supportent des coûts sans perspective claire, aux indivisaires qui cherchent une option commune et aux ménages dont le crédit et les charges continuent malgré l’impossibilité d’utiliser le logement.
Ce que vous ne devez pas faire avant de vendre
Ne tentez pas de faire partir les occupants par la force, ne détruisez pas de preuves et ne cachez pas la situation à un acquéreur. Les démarches de reprise relèvent d’un cadre légal précis. Consultez les autorités, un avocat ou un commissaire de justice selon votre cas.
Comment se déroule l’étude ?
- présentation du bien et de votre objectif ;
- qualification factuelle de l’occupation ;
- analyse du titre, des charges, de l’accès et de l’état ;
- évaluation de la faisabilité et, le cas échéant, proposition motivée ;
- transmission au notaire et réalisation des vérifications.
Pourquoi le prix diffère-t-il du marché classique ?
Un bien libre peut être visité, diagnostiqué, financé et occupé selon un calendrier connu. Un bien squatté transfère au contraire un risque de délai, de procédure, de dégradation et parfois d’absence totale d’accès. Une proposition cohérente décompose ces facteurs au lieu d’appliquer un rabais arbitraire.
Les pièces les plus utiles
- titre ou attestation de propriété ;
- chronologie de l’occupation ;
- constats, plaintes, décisions et courriers ;
- photos et diagnostics disponibles ;
- documents de copropriété ;
- taxe foncière, crédit, charges et travaux connus.
Pour les démarches relatives à l’occupation, consultez Service-Public.fr, l’ANIL et la loi du 27 juillet 2023 sur l’occupation illicite. Pour la vente, voir les informations des Notaires de France. Vérifiez toujours l’actualité et l’application des textes avec un professionnel du droit.
Questions fréquentes
Dois-je avoir déjà déposé plainte ?
Une plainte ou un constat peut aider à qualifier le dossier, mais vous pouvez demander une première étude avec les éléments disponibles. Les démarches adaptées doivent être vues avec les autorités ou professionnels compétents.
Une offre peut-elle être faite sans visite ?
Une pré-analyse est possible. Une proposition reste conditionnée par les informations disponibles et peut intégrer une réserve plus importante lorsque l’état intérieur est inconnu.
Le prix sera-t-il le même qu’un bien libre ?
Généralement non, car l’acquéreur reprend des délais, coûts, travaux et incertitudes supplémentaires. Il n’existe toutefois pas de décote standard applicable à tous les dossiers.