On part d’une valeur de marché pour un bien comparable libre et visitable, puis on tient compte de l’occupation, de l’accès, des travaux probables, des charges, des procédures et du temps. Plus les informations sont complètes, moins l’acquéreur doit valoriser l’inconnu.
La valeur libre n’est qu’un point de départ
Les prix au mètre carré ou les estimations automatiques supposent généralement un bien accessible, décrit correctement et vendable dans des conditions ordinaires. Pour un logement occupé sans droit ni titre, cette référence reste utile, mais elle ne suffit pas.
Deux appartements identiques dans le même immeuble peuvent aboutir à des propositions très différentes si l’un est documenté, entretenu et déjà concerné par une décision, tandis que l’état de l’autre est inconnu et que la situation de l’occupant n’est pas qualifiée.
Les principales composantes de l’analyse
| Composante | Questions étudiées | Effet possible |
|---|---|---|
| Valeur immobilière | Adresse, surface, typologie, étage, terrain, état extérieur, marché comparable | Établit la base théorique libre |
| Occupation | Nature, ancienneté, preuves, procédure et décisions | Modifie le risque et le calendrier |
| Accès et état | Visite possible, diagnostics, photos, sinistres, dégradations présumées | Crée ou réduit une réserve pour travaux |
| Charges | Copropriété, taxe foncière, assurance, prêt, travaux votés | Pèse sur le coût de détention |
| Titre et vente | Indivision, succession, hypothèques, servitudes, urbanisme | Conditionne la faisabilité notariale |
Pourquoi une “décote type” est trompeuse
Une décote annoncée sans dossier peut être trop faible et conduire à une offre ensuite retirée, ou trop élevée et léser le vendeur. Elle peut aussi masquer la différence entre le risque d’occupation, les travaux et les frais ordinaires d’une opération immobilière.
Chez Squat Patrimoine, une proposition éventuelle doit pouvoir être expliquée. Elle n’est ni une expertise judiciaire ni une estimation notariale ; elle correspond au prix auquel SRN INVEST pourrait envisager d’acquérir le bien avec les contraintes identifiées.
Comment améliorer la précision
- fournir une chronologie datée plutôt qu’un résumé approximatif ;
- transmettre des photos antérieures et récentes de l’extérieur ;
- joindre les documents de copropriété et travaux votés ;
- indiquer honnêtement les sinistres, impayés et anomalies connus ;
- permettre, si c’est possible et sans prise de risque, les vérifications par des professionnels habilités ;
- identifier le notaire et les autres propriétaires dès le début.
Comparer une offre au coût d’attente
Le bon arbitrage ne consiste pas seulement à comparer l’offre à la valeur libre. Il faut aussi considérer les mensualités, charges, taxes, honoraires, travaux urgents, risques de dégradation et coût émotionnel que la famille supporterait en conservant le bien pendant une durée inconnue.
Pour certains propriétaires, attendre reste pertinent. Pour d’autres, accepter un prix inférieur à la valeur libre permet de retrouver immédiatement de la visibilité. L’étude sert à poser ces deux scénarios de façon transparente.
Pour les démarches relatives à l’occupation, consultez Service-Public.fr, l’ANIL et la loi du 27 juillet 2023 sur l’occupation illicite. Pour la vente, voir les informations des Notaires de France. Vérifiez toujours l’actualité et l’application des textes avec un professionnel du droit.
Information importanteCe guide présente des informations générales à la date du 10 août 2026. Il ne remplace pas l’examen de votre dossier par un notaire, un avocat ou un autre professionnel compétent.